पूंजीगत लाभ

आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 2(47) मोटे तौर पर पूंजीगत लाभ के उद्देश्य से 'हस्तांतरण' को परिभाषित करती है। इसमें शामिल हैं:

1. संपत्ति की बिक्री, विनिमय, या त्याग: यह हस्तांतरण का सबसे सामान्य रूप है।
2. किसी भी अधिकार का समाप्त होना: इसमें वे स्थितियाँ शामिल हैं जहाँ किसी परिसंपत्ति से जुड़ा अधिकार अस्तित्व में नहीं रहता है, उदाहरण के लिए, वरीयता शेयरों या डिबेंचर का मोचन।
3. किसी भी कानून के तहत उसका अनिवार्य अधिग्रहण।
4. मालिक द्वारा संपत्ति का उसके द्वारा किए गए व्यवसाय के स्टॉक-इन-ट्रेड के रूप में रूपांतरण, या उसके द्वारा व्यवहार। ऐसे मामलों में, रूपांतरण की तिथि पर उचित बाजार मूल्य (एफएमवी) को विचार का पूरा मूल्य माना जाता है, और पूंजीगत लाभ रूपांतरण के वर्ष में उत्पन्न होता है (हालांकि कर का भुगतान तब किया जाता है जब स्टॉक-इन-ट्रेड बेचा जाता है)।
5. कोई भी लेन-देन जिसमें संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53ए में निर्दिष्ट प्रकृति के अनुबंध के आंशिक निष्पादन में किसी अचल संपत्ति पर कब्ज़ा करने या बनाए रखने की अनुमति शामिल है।
6. कोई भी लेन-देन (चाहे किसी सहकारी समिति, कंपनी या व्यक्तियों के अन्य संघ का सदस्य बनने या शेयर प्राप्त करने के माध्यम से या किसी समझौते या किसी व्यवस्था के माध्यम से या किसी भी अन्य तरीके से) जिसका प्रभाव किसी अचल संपत्ति को स्थानांतरित करने, या आनंद लेने में सक्षम बनाना हो।
7. शून्य-कूपन बांड की परिपक्वता या मोचन।

'स्थानांतरण' से बहिष्करण: कुछ लेनदेन को विशेष रूप से पूंजीगत लाभ उद्देश्यों के लिए 'स्थानांतरण' नहीं माना जाता है, जैसे:

• उपहार या वसीयत के तहत पूंजीगत संपत्ति का स्थानांतरण (हालांकि प्राप्तकर्ता की लागत का आधार पिछले मालिक का है)।
• एक होल्डिंग कंपनी और उसकी 100% सहायक कंपनी के बीच संपत्ति का हस्तांतरण (कुछ शर्तों के तहत)।
• समामेलन या डिमर्जर की योजना में परिसंपत्तियों का स्थानांतरण (कुछ शर्तों के तहत)।

किसी व्यक्तिगत निर्धारिती के लिए पूंजीगत लाभ पर कर की दरें इस बात पर निर्भर करती हैं कि लाभ अल्पकालिक है या दीर्घकालिक, और परिसंपत्ति की प्रकृति:

1. अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG):

   • धारा 111ए द्वारा कवर किया गया एसटीसीजी: इक्विटी शेयरों या इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड की इकाइयों के हस्तांतरण से उत्पन्न होता है, जहां प्रतिभूति लेनदेन कर (एसटीटी) का भुगतान किया गया है। 15% (अतिरिक्त अधिभार और उपकर) की रियायती दर पर कर लगाया गया।
   • **अन्य एसटीसीजी:**व्यक्ति की कुल आय पर लागू सामान्य स्लैब दरों पर कर लगाया जाता है।

2. दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी):

   • धारा 112ए के अंतर्गत कवर किया गया एलटीसीजी: सूचीबद्ध इक्विटी शेयरों या इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड की इकाइयों के हस्तांतरण से उत्पन्न होता है, जहां एसटीटी का भुगतान किया गया है। इंडेक्सेशन के लाभ (अतिरिक्त अधिभार और उपकर) के बिना, ₹1 लाख से अधिक की राशि पर 10% कर लगाया जाता है। ₹1 लाख तक के लाभ पर छूट है।
   • धारा 112 द्वारा कवर किया गया एलटीसीजी: इसमें अधिकांश अन्य एलटीसीजी शामिल हैं, जैसे अचल संपत्ति की बिक्री, असूचीबद्ध शेयर, ऋण म्यूचुअल फंड इत्यादि। इंडेक्सेशन लाभ (प्लस अधिभार और उपकर) प्रदान करने के बाद 20% की एक फ्लैट दर पर कर लगाया जाता है। हालाँकि, अनिवासी भारतीयों के लिए, गैर-सूचीबद्ध शेयरों पर LTCG पर इंडेक्सेशन के बिना 10% कर लगाया जा सकता है।
   • **जीरो कूपन बांड पर एलटीसीजी:**इंडेक्सेशन के बिना 10% कर लगाया जाता है।

ध्यान दें: यदि पूंजीगत लाभ को छोड़कर कुल आय मूल छूट सीमा से कम है, तो मूल छूट सीमा (उदाहरण के लिए, 60 वर्ष से कम उम्र के व्यक्तियों के लिए ₹2.5 लाख) को एसटीसीजी (धारा 111ए के अलावा) और एलटीसीजी (धारा 112ए के अलावा) के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है। कर राशि पर अधिभार और स्वास्थ्य एवं शिक्षा उपकर लागू है।

शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (STCG) और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) के बीच का अंतर इसके हस्तांतरण से पहले पूंजीगत संपत्ति की 'धारण अवधि' पर निर्भर करता है।

अल्पकालिक पूंजीगत संपत्ति (एसटीसीए): इससे अधिक अवधि के लिए रखी गई संपत्ति:

• 12 महीने: भारत में किसी मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध इक्विटी या तरजीही शेयरों के लिए, इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड की इकाइयाँ, शून्य-कूपन बांड और यूटीआई की इकाइयाँ।
• 24 महीने:* असूचीबद्ध शेयरों और अचल संपत्ति (भूमि या भवन या दोनों) के लिए।
• 36 महीने: किसी अन्य पूंजीगत संपत्ति के लिए जो ऊपर कवर नहीं की गई है।

दीर्घकालिक पूंजी परिसंपत्ति (एलटीसीए): उपरोक्त निर्दिष्ट सीमा से अधिक अवधि के लिए रखी गई परिसंपत्ति।

महत्व:

• कर दरें: एसटीसीजी पर आम तौर पर व्यक्तियों के लिए सामान्य स्लैब दरों पर कर लगाया जाता है, हालांकि सूचीबद्ध इक्विटी शेयरों/इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड (धारा 111ए द्वारा कवर) पर एसटीसीजी पर 15% की रियायती दर से कर लगाया जाता है। एलटीसीजी (धारा 112ए के अंतर्गत आने वाले के अलावा) पर इंडेक्सेशन के बाद 20% की एक समान दर से कर लगाया जाता है। सूचीबद्ध इक्विटी शेयरों/इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड (धारा 112ए द्वारा कवर) पर एलटीसीजी पर इंडेक्सेशन के बिना, 1 लाख रुपये से अधिक के लाभ पर 10% कर लगाया जाता है।
• इंडेक्सेशन लाभ: इंडेक्सेशन का लाभ (मुद्रास्फीति के लिए अधिग्रहण की लागत को समायोजित करना) केवल एलटीसीजी के लिए उपलब्ध है (धारा 112ए परिसंपत्तियों और कुछ बांड/डिबेंचर को छोड़कर)।
• छूट: विशिष्ट छूट (उदाहरण के लिए, धारा 54, 54एफ, 54ईसी) मुख्य रूप से एलटीसीजी के लिए उपलब्ध हैं।

आयकर अधिनियम, 1961, कर योग्य आय की उचित गणना सुनिश्चित करने के लिए पूंजीगत हानि को समायोजित करने और आगे बढ़ाने के नियमों को निर्दिष्ट करता है।

1. पूंजीगत हानियों का समायोजन (उसी मूल्यांकन वर्ष के भीतर):

• **अल्पकालिक पूंजीगत हानि (STCL):किसी भीपूंजीगत लाभ (अल्पकालिक पूंजीगत लाभ या दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ) के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है।
• दीर्घकालिक पूंजी हानि (LTCL): केवल को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (LTCG) के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है। इसे एसटीसीजी के विरुद्ध समायोजित नहीं किया जा सकता।

महत्वपूर्ण बिंदु:

• पूंजीगत हानि को आय के किसी अन्य मद (जैसे, वेतन, गृह संपत्ति, व्यवसाय/पेशा) से समायोजित नहीं किया जा सकता है।
• धारा 112ए (सूचीबद्ध इक्विटी शेयर/इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड जिस पर एसटीटी का भुगतान किया जाता है) के तहत कवर की गई संपत्तियों की बिक्री से होने वाले नुकसान को किसी भी पूंजीगत लाभ से समायोजित नहीं किया जा सकता है यदि लाभ पर 1 लाख रुपये तक की छूट है।

2. पूंजीगत हानि को आगे ले जाना:

• कोई भी पूंजीगत हानि (STCL या LTCL) जिसे वर्तमान मूल्यांकन वर्ष में पूरी तरह से समायोजित नहीं किया जा सकता है, उसे बाद के मूल्यांकन वर्षों में आगे बढ़ाया जा सकता है।
• अधिकतम आगे ले जाने की अवधि: पूंजीगत हानि को उस मूल्यांकन वर्ष के तुरंत बाद अधिकतम 8 मूल्यांकन वर्षों तक आगे बढ़ाया जा सकता है, जिसमें हानि हुई थी।
• भविष्य के वर्षों में सेट-ऑफ़:
  • आगे बढ़ाया गया एसटीसीएल: भविष्य के वर्षों में किसी भी पूंजीगत लाभ (एसटीसीजी या एलटीसीजी) के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है।
  • ** एलटीसीएल को आगे बढ़ाया गया:** केवल को भविष्य के वर्षों में एलटीसीजी के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है।
• रिटर्न दाखिल करना: जिस वर्ष नुकसान हुआ था, उस वर्ष के लिए धारा 139(1) के तहत निर्दिष्ट नियत तारीख तक आय का रिटर्न दाखिल करना अनिवार्य है, ताकि नुकसान को आगे बढ़ाया जा सके।

आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 2(14) के तहत, एक 'पूंजीगत संपत्ति' में आम तौर पर एक निर्धारिती द्वारा रखी गई किसी भी प्रकार की संपत्ति शामिल होती है, चाहे वह उनके व्यवसाय या पेशे से जुड़ी हो या नहीं। इस व्यापक परिभाषा में चल और अचल संपत्ति, मूर्त और अमूर्त संपत्ति, जैसे भूमि, भवन, शेयर, डिबेंचर, सद्भावना और ट्रेडमार्क शामिल हैं। हालाँकि, कुछ वस्तुओं को विशेष रूप से बाहर रखा गया है:

1. व्यवसाय या पेशे के उद्देश्य से रखे गए स्टॉक-इन-ट्रेड, उपभोज्य भंडार, या कच्चा माल।
2. व्यक्तिगत सामान (चल संपत्ति, जिसमें निर्धारिती या उस पर निर्भर उनके परिवार के किसी सदस्य द्वारा व्यक्तिगत उपयोग के लिए रखे गए परिधान और फर्नीचर शामिल हैं), लेकिन आभूषण, पुरातात्विक संग्रह, चित्र, पेंटिंग, मूर्तियां, या कला के किसी भी काम को छोड़कर।
3. भारत में ग्रामीण कृषि भूमि (10,000 या अधिक की आबादी वाले निर्दिष्ट नगरपालिका या छावनी क्षेत्रों के भीतर या जनसंख्या के आधार पर ऐसे क्षेत्रों से 8 किमी के भीतर स्थित भूमि नहीं)।
4. 6½% गोल्ड बांड, 1977, 7% गोल्ड बांड, 1980, या राष्ट्रीय रक्षा गोल्ड बांड, 1980, केंद्र सरकार द्वारा जारी किए गए।
5. विशेष वाहक बांड, 1991.
6. स्वर्ण जमा योजना, 1999 के तहत जारी स्वर्ण जमा बांड, या स्वर्ण मुद्रीकरण योजना, 2015 के तहत जारी जमा प्रमाणपत्र।

पूंजीगत लाभ खाता योजना (सीजीएएस) आयकर अधिनियम, 1961 द्वारा प्रदान की गई एक सुविधा है, जो निर्धारितियों को विभिन्न धाराओं (जैसे, 54, 54एफ) के तहत छूट का दावा करने में सक्षम बनाती है, भले ही वे अपने आयकर रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख से पहले निर्धारित समय के भीतर नई संपत्ति में पूंजीगत लाभ या शुद्ध विचार को पुनर्निवेश करने में असमर्थ हों।

उद्देश्य:
जब कोई निर्धारिती एक पूंजीगत संपत्ति बेचता है और 54, 54एफ, या 54बी जैसी धाराओं के तहत छूट का दावा करना चाहता है, तो उन्हें एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर पूंजीगत लाभ या शुद्ध बिक्री विचार को एक नई संपत्ति में पुनर्निवेश करने की आवश्यकता होती है (उदाहरण के लिए, घर की खरीद/निर्माण के लिए 2 या 3 साल)। यदि यह निवेश हस्तांतरण के वर्ष के लिए आयकर रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख तक नहीं किया जाता है, तो अप्रयुक्त राशि को एक निर्दिष्ट बैंक के सीजीएएस खाते में जमा किया जाना चाहिए।

मुख्य विशेषताएं:

1. जमा प्रकार: खाते दो प्रकार के होते हैं: खाता ए (बचत खाता प्रकार, अल्पकालिक जरूरतों के लिए) और खाता बी (सावधि जमा प्रकार, दीर्घकालिक जरूरतों के लिए)।
2. समय सीमा: जमा उस मूल्यांकन वर्ष के लिए आयकर रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख से पहले किया जाना चाहिए जिसमें पूंजीगत लाभ उत्पन्न हुआ था।
3. उपयोग: सीजीएएस में जमा की गई राशि का उपयोग मूल समय सीमा के भीतर निर्दिष्ट उद्देश्य (उदाहरण के लिए, नया घर खरीदना/निर्माण करना) के लिए किया जाना चाहिए (उदाहरण के लिए, मूल संपत्ति के हस्तांतरण की तारीख से 2 या 3 वर्ष)।
4. उपयोग न करने का परिणाम: यदि सीजीएएस में जमा की गई राशि का उपयोग निर्धारित समय सीमा के भीतर निर्दिष्ट उद्देश्य के लिए नहीं किया जाता है, तो अप्रयुक्त राशि को पिछले वर्ष के पूंजीगत लाभ के रूप में माना जाएगा जिसमें समय सीमा समाप्त हो रही है, और यह उस वर्ष कर योग्य होगी।

यह कब फायदेमंद है?
सीजीएएस तब फायदेमंद होता है जब एक निर्धारिती को पूंजीगत लाभ का एहसास हुआ हो, लेकिन कर रिटर्न दाखिल करने की समय सीमा तक उपलब्ध छोटी अवधि के भीतर नई संपत्ति की खरीद / निर्माण की पहचान या निर्माण पूरा नहीं किया है। सीजीएएस में राशि जमा करके, निर्धारिती अभी भी चालू वर्ष के लिए छूट का दावा कर सकता है और उसके पास वास्तविक निवेश करने के लिए पूरी वैधानिक अवधि है।

धारा 2(47) के तहत, हस्तांतरण में बिक्री, विनिमय, संपत्ति का त्याग, उसमें मौजूद किसी भी अधिकार का समाप्त होना, किसी भी कानून के तहत उसका अनिवार्य अधिग्रहण, संपत्ति का स्टॉक-इन-ट्रेड में रूपांतरण और अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन में अचल संपत्ति के कब्जे की अनुमति देने वाला कोई भी लेनदेन शामिल है।

पूंजीगत लाभ की गणना के लिए बोनस शेयरों और सही शेयरों का उपचार काफी भिन्न होता है:

बोनस शेयर: ये किसी कंपनी द्वारा अपने मौजूदा शेयरधारकों को बिना किसी प्रतिफल के, अपने संचित लाभ से जारी किए गए शेयर हैं।

• अधिग्रहण की लागत (सीओए):
  • यदि 01.04.2001 से पहले आवंटित किया गया है: 01.04.2001 को बोनस शेयर का उचित बाजार मूल्य (एफएमवी) को इसका सीओए माना जाता है।
  • यदि 01.04.2001 को या उसके बाद आवंटित किया गया है: सीओए शून्य है।
• होल्डिंग की अवधि (पीओएच): पीओएच बोनस शेयरों के आवंटन की तारीख से शुरू होता है।

सही शेयर: ये एक कंपनी द्वारा अपने मौजूदा शेयरधारकों को उनके मौजूदा होल्डिंग्स के अनुपात में अतिरिक्त शेयरों की सदस्यता के लिए पेश किए जाने वाले शेयर हैं, आमतौर पर बाजार मूल्य से कम कीमत पर।

• अधिग्रहण की लागत (सीओए): सही शेयर प्राप्त करने के लिए शेयरधारक द्वारा भुगतान की गई वास्तविक राशि उनका सीओए है।
• होल्डिंग की अवधि (पीओएच): पीओएच सही शेयरों के आवंटन की तारीख से शुरू होता है।
• अधिकार पात्रता का त्याग: यदि कोई शेयरधारक किसी अन्य व्यक्ति के पक्ष में शेयरों की सदस्यता लेने के अपने अधिकार को त्याग देता है, तो ऐसे त्याग के लिए प्राप्त प्रतिफल त्यागकर्ता के हाथों में अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (एसटीसीजी) के रूप में कर योग्य होता है, क्योंकि अधिकार को अधिग्रहण की शून्य लागत के साथ एक पूंजीगत संपत्ति माना जाता है। सही हकदारी के लिए धारण की अवधि प्रस्ताव की तारीख से त्याग की तारीख तक है।

इंडेक्सेशन उस अवधि के दौरान मुद्रास्फीति के लिए पूंजीगत परिसंपत्ति के अधिग्रहण की लागत और सुधार की लागत को समायोजित करने के लिए एक तंत्र है। इससे कर योग्य दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कम हो जाता है, क्योंकि समय के साथ पैसे की क्रय शक्ति कम हो जाती है। इसका उद्देश्य केवल वास्तविक लाभ पर कर लगाना है, मुद्रास्फीति लाभ पर नहीं।

अनुक्रमित लागत के लिए सूत्र:

• अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत (ICOA) = अधिग्रहण की लागत × (हस्तांतरण के वर्ष का CII / अधिग्रहण के वर्ष का CII या 2001-02, जो भी बाद में हो)
• सुधार की अनुक्रमित लागत (ICOI) = सुधार की लागत × (स्थानांतरण के वर्ष का CII / सुधार के वर्ष का CII)

लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई): यह सूचकांक केंद्र सरकार द्वारा प्रतिवर्ष अधिसूचित किया जाता है। CII का आधार वर्ष 2001-02 है, जिसका CII मान 100 है।

प्रयोज्यता:

• इंडेक्सेशन लाभ केवल दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) के लिए उपलब्ध है।
• यह आम तौर पर सभी दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्तियों पर लागू होता है, जिसमें अचल संपत्ति, असूचीबद्ध शेयर और अन्य संपत्तियां शामिल हैं।

अप्रयोज्यता:

• अल्पकालिक पूंजीगत लाभ (STCG).
• धारा 112ए के तहत कवर किए गए सूचीबद्ध इक्विटी शेयरों या इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड की इकाइयों पर एलटीसीजी (इंडेक्सेशन के बिना ₹1 लाख से अधिक लाभ पर 10% कर)।
• बॉन्ड या डिबेंचर पर एलटीसीजी* (सरकार द्वारा जारी पूंजी अनुक्रमित बांड और सॉवरेन गोल्ड बांड के अलावा)।

आम तौर पर, 36 महीने से अधिक समय तक रखी गई संपत्ति दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति होती है। सूचीबद्ध प्रतिभूतियों और इक्विटी-उन्मुख म्यूचुअल फंड के लिए, यह >12 महीने है। असूचीबद्ध शेयरों और अचल संपत्ति (भूमि/भवन) के लिए, यह >24 महीने है।

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के लिए, बिक्री के वर्ष और अधिग्रहण के वर्ष के लिए सरकार द्वारा अधिसूचित लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) का उपयोग करके मुद्रास्फीति को समायोजित करने के लिए अधिग्रहण की लागत और सुधार की लागत को अनुक्रमित किया जाता है। ध्यान दें: हाल के बजट में रियल एस्टेट के लिए इंडेक्सेशन के बिना कम कर दर का भुगतान करने का विकल्प पेश किया गया है।

धारा 54ईसी किसी भी दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति के हस्तांतरण से उत्पन्न होने वाले दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) से छूट प्रदान करती है, बशर्ते पूंजीगत लाभ को निर्दिष्ट बांड में पुनर्निवेशित किया जाए।

छूट की शर्तें:

1. निर्धारिती: कोई भी निर्धारिती (व्यक्ति, एचयूएफ, कंपनी, आदि)।
2. हस्तांतरित संपत्ति: कोई भी दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति।
3. नई संपत्ति अर्जित की गई: निवेश 'दीर्घकालिक निर्दिष्ट परिसंपत्तियों' में किया जाना चाहिए, जो भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (एनएचएआई) या ग्रामीण विद्युतीकरण निगम लिमिटेड (आरईसी), या केंद्र सरकार द्वारा अधिसूचित किसी अन्य बांड द्वारा जारी किए गए 5 वर्षों के बाद भुनाए जाने योग्य बांड हैं।
4. पुनर्निवेश के लिए समय सीमा: मूल संपत्ति के हस्तांतरण की तारीख से 6 महीने के भीतर निवेश किया जाना चाहिए।
5. अधिकतम निवेश: धारा 54EC के तहत छूट का दावा करने के लिए ऐसे बांड में निवेश की अधिकतम राशि किसी भी वित्तीय वर्ष के दौरान ₹50 लाख तय की गई है।
6. लॉक-इन अवधि: निर्दिष्ट बांड को उनके अधिग्रहण की तारीख से कम से कम 5 वर्ष की अवधि के लिए रखा जाना चाहिए। यदि 5 वर्ष से पहले हस्तांतरित या धन में परिवर्तित किया जाता है, तो पहले दावा की गई छूट वापस ले ली जाएगी, और ऐसे हस्तांतरण या रूपांतरण के वर्ष में पूंजीगत लाभ कर योग्य होगा।

छूट की राशि:

• छूट पूंजीगत लाभ की राशि या निर्दिष्ट बांड में निवेश की गई राशि, जो भी कम हो, तक सीमित है।
• यदि संपूर्ण पूंजीगत लाभ (₹50 लाख की सीमा तक) निवेश किया जाता है, तो संपूर्ण LTCG पर छूट मिलती है।

यह अनुभाग उन करदाताओं के लिए विशेष रूप से उपयोगी है जो आवासीय संपत्ति में निवेश नहीं करना चाहते हैं या धारा 54 या 54एफ की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं।

धारा 54एफ किसी भी दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति (आवासीय गृह संपत्ति के अलावा) के हस्तांतरण से उत्पन्न होने वाले दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) से छूट प्रदान करती है, बशर्ते कि शुद्ध बिक्री प्रतिफल को एक नई आवासीय गृह संपत्ति में पुनर्निवेशित किया जाए।

छूट की शर्तें:

1. निर्धारिती: व्यक्तिगत या हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ)।
2. हस्तांतरित संपत्ति: कोई भी दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति, आवासीय गृह संपत्ति के अलावा।
3. नई संपत्ति अर्जित की गई: निर्धारिती को भारत में एक नई आवासीय गृह संपत्ति खरीदनी या उसका निर्माण करना होगा।
4. पुनर्निवेश के लिए समय सीमा:
   • खरीद: स्थानांतरण की तारीख से 1 वर्ष पहले या 2 वर्ष के भीतर।
   • निर्माण: स्थानांतरण की तारीख के बाद 3 साल के भीतर।
5. स्वामित्व प्रतिबंध: मूल संपत्ति के हस्तांतरण की तिथि पर निर्धारिती के पास एक से अधिक आवासीय गृह संपत्ति (नई संपत्ति के अलावा) नहीं होनी चाहिए।
6. नई संपत्ति की बिक्री पर प्रतिबंध: नई आवासीय गृह संपत्ति को उसके अधिग्रहण/निर्माण पूरा होने की तारीख से 3 साल के भीतर स्थानांतरित नहीं किया जाना चाहिए। यदि स्थानांतरित किया जाता है, तो पहले दावा की गई छूट वापस ले ली जाएगी, और पूंजीगत लाभ (या इसका एक हिस्सा) नई संपत्ति की बिक्री के वर्ष में कर योग्य होगा।
7. पूंजीगत लाभ खाता योजना (सीजीएएस): धारा 54 के समान, यदि रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख से पहले नया घर नहीं खरीदा/निर्माण नहीं किया जाता है, तो अप्रयुक्त शुद्ध प्रतिफल को सीजीएएस खाते में जमा किया जाना चाहिए।

छूट की राशि: छूट नए आवासीय घर में किए गए निवेश के अनुपात में है।

• छूट = दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ × (नए आवासीय घर की लागत / शुद्ध बिक्री पर विचार)

यदि संपूर्ण शुद्ध बिक्री प्रतिफल नए घर में निवेश किया जाता है, तो संपूर्ण एलटीसीजी पर छूट मिलती है। यदि शुद्ध बिक्री प्रतिफल का केवल एक हिस्सा ही निवेश किया जाता है, तो एलटीसीजी का केवल एक आनुपातिक हिस्सा ही छूट प्राप्त होता है।

धारा 54 आवासीय गृह संपत्ति के हस्तांतरण से उत्पन्न होने वाले दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) से छूट प्रदान करती है, बशर्ते पूंजीगत लाभ को किसी अन्य आवासीय गृह संपत्ति में पुनर्निवेशित किया जाए।

छूट की शर्तें:

1. निर्धारिती: व्यक्तिगत या हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ)।
2. हस्तांतरित संपत्ति: एक दीर्घकालिक पूंजीगत संपत्ति, जो एक आवासीय गृह संपत्ति (भवन या उससे जुड़ी भूमि) है।
3. नई संपत्ति अर्जित की गई: निर्धारिती को भारत में एक नई आवासीय गृह संपत्ति खरीदनी या उसका निर्माण करना होगा।
4. पुनर्निवेश के लिए समय सीमा:
   • खरीद: स्थानांतरण की तारीख से 1 वर्ष पहले या 2 वर्ष के भीतर।
   • निर्माण: स्थानांतरण की तारीख के बाद 3 साल के भीतर।
5. नए मकानों की संख्या: छूट आम तौर पर भारत में एक आवासीय गृह संपत्ति में निवेश के लिए उपलब्ध है। हालाँकि, यदि पूंजीगत लाभ की राशि ₹2 करोड़ से अधिक नहीं है, तो निर्धारिती के पास भारत में दो आवासीय गृह संपत्तियों में निवेश करने का विकल्प है। इस विकल्प का प्रयोग करदाता के जीवनकाल में केवल एक बार किया जा सकता है।
6. नई संपत्ति की बिक्री पर प्रतिबंध: नई आवासीय गृह संपत्ति को उसके अधिग्रहण/निर्माण पूरा होने की तारीख से 3 साल के भीतर स्थानांतरित नहीं किया जाना चाहिए। यदि स्थानांतरित किया जाता है, तो पहले दावा की गई छूट वापस ले ली जाएगी, और पूंजीगत लाभ (या इसका एक हिस्सा) नई संपत्ति की बिक्री के वर्ष में कर योग्य होगा।
7. पूंजीगत लाभ खाता योजना (सीजीएएस): यदि आय रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख से पहले नया घर नहीं खरीदा/निर्माण नहीं किया जाता है, तो अप्रयुक्त पूंजीगत लाभ को सीजीएएस खाते में जमा किया जाना चाहिए। यह राशि, यदि निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर उपयोग नहीं की जाती है, तो समय सीमा समाप्त होने वाले वर्ष में कर योग्य हो जाती है।

छूट की राशि:

• यदि नए घर की लागत एलटीसीजी के बराबर या उससे अधिक है, तो संपूर्ण एलटीसीजी पर छूट है।
• यदि नए घर की लागत एलटीसीजी से कम है, तो छूट नए घर की लागत तक सीमित है।

'अधिग्रहण की लागत' (सीओए) वह मूल्य है जिसके लिए निर्धारिती द्वारा पूंजीगत संपत्ति अर्जित की गई थी। 'सुधार की लागत' (सीओआई) पूंजीगत संपत्ति में परिवर्धन या परिवर्तन करने में किए गए पूंजीगत व्यय को संदर्भित करती है।

सामान्य नियम:

• 01.04.2001 के बाद अर्जित: निर्धारिती द्वारा वहन की गई वास्तविक लागत।
• 01.04.2001 से पहले अर्जित: निर्धारिती के पास या तो अधिग्रहण की वास्तविक लागत या 01.04.2001 को परिसंपत्ति का उचित बाजार मूल्य (एफएमवी), जो भी अधिक हो, लेने का विकल्प है। सीओआई के लिए, केवल 01.04.2001 के बाद किए गए खर्चों पर विचार किया जाता है।

विशेष मामले:

• विरासत में मिली/उपहार में मिली संपत्ति (धारा 49(1)): निर्धारिती के लिए सीओए को पिछले मालिक के लिए लागत माना जाता है जिसने संपत्ति विरासत/उपहार के अलावा अन्यथा हासिल की है। यदि पिछले मालिक ने इसे 01.04.2001 से पहले हासिल किया था, तो 01.04.2001 को एफएमवी को सीओए के रूप में लिया जा सकता है। धारण की अवधि में वह अवधि शामिल होती है जिसके लिए परिसंपत्ति पिछले मालिक के पास थी।
• बोनस शेयर: यदि 01.04.2001 से पहले आवंटित किया गया है, तो 01.04.2001 को एफएमवी सीओए है। यदि 01.04.2001 को या उसके बाद आवंटित किया गया है, तो सीओए शून्य है।
• सही शेयर: सही शेयर प्राप्त करने के लिए भुगतान की गई वास्तविक राशि सीओए है।
• किसी व्यवसाय या पेशे की सद्भावना, या ट्रेडमार्क, ब्रांड नाम, आदि: यदि खरीद द्वारा हासिल किया गया है, तो खरीद मूल्य सीओए है। यदि स्व-निर्मित है, तो सीओए शून्य है।